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本市《住宅物業管理規定》3月1日起實施 將對小區公共收益補充維修資金比例作進一步規定

發布日期:2019-02-25 09:44:20   來源: 中國上海

  去年底,湖南、山東等地一些小區將結余的公共收益向業主發放。本市部分小區業主看到這則消息后致電本報新聞熱線63523600稱:“我們小區也有電梯廣告收入、停車費收入,為啥從沒分享過公共收益紅包?甚至賬目也沒公布。”小區公共收益從哪里來?“流”到哪里去?為何在房管部門推出的“上海物業”App上無法查詢到?小區公共收益是否只能“壓箱底”?如果“分光”,日后維修資金如何解決?就業主們提出的一系列問題,記者采訪了相關部門與專業人士。市房管局明確表示,今年將對“上海物業”App系統升級。目前正要求各區房管部門對所屬住宅小區、物業企業進行指導,讓小區公共資金信息納入系統,實現“陽光工程”透明化,規范小區公共收益等業主共有資金的管理。

  調查發現不少小區不公開收益

  據了解,外省市一些小區利用公共收益結余向業主年終“發紅包”并非個別。今年1月初,由業委會自行管理的湖南長沙金色比華利小區,約1800戶業主陸續領到300元至2000元不等的“福利”,紅包總價值190多萬元。長三角地區,早在2015年,蘇州都市花園就向小區2500多戶業主分發總計126萬元的公共收益“紅包”,南京、紹興一些小區也有過派發,有的還是小區延續多年的“傳統節目”。

  根據規定,小區公共收益是指利用小區公共部位經營所獲收益。不過,本市部分小區業主反映小區公共區域廣告位、停車位乃至會所等,能產生公共收益不少,效益可觀。可不要說分紅,就連公共收益賬目也不公布。

  記者于116日在“第一調查網”發起關于小區公共收益的自助在線調查,結果顯示,不公開公共收益的小區不在少數。在24小時投票時間內,共有874位網民自主投票。在回答“您所居住的小區是否主動公開公共收益具體金額、開支情況”這一問題時,579位、占66.32%的投票者表示“從不”。不少人認為,小區公共收益本就歸全體業主,外省市部分小區的做法看似是給業主分紅,實質是讓小區公共收益公開和透明。

  收益難分紅是因維修資金不足

  小區公共收益用來給業主“分紅”是否合適?記者聯系了市物業行業管理協會。工作人員稱,根據本市《商品住宅專項維修資金管理辦法》,業主大會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經營性設施,以及利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用,應存入專項維修資金賬戶。住宅專項維修資金是小區住宅的“治病錢”“保命錢”“養老金”,小區公共收益須歸入住宅專項維修資金。

  北京盈科(上海)律師事務所高級合伙人宋安成認為,小區公共收益并非只有納入住宅專項維修資金“一條路”。根據《物權法》規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分之外的共有部分享有共有和共同管理權利。國家《物業管理條例》規定,利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。據透露,本市將于31日實施的《住宅物業管理規定》,對小區公共收益補充專項維修資金的比例等有進一步規定,即公共收益主要用于補充專項維修資金,也可按照業主大會的決定使用。

  為何一些小區公共收益難以分紅?本市物業管理專家黃友健說,隨著本市住宅使用年限日趨“高齡化”,動用維修資金修繕、更新及改造的需求不斷增長,不少小區的專項維修資金余額普遍不足。維修資金的后續籌集,如僅依賴業主,尤其是二手房業主自覺繳納頗為困難,從小區公共收

  益中加以補充,是目前最接近實際的做法。

  “陽光工程”規范共有資金管理

  根據本市《住宅物業服務規范》,資金收益要公示。每年1月和7月底前公布一次住宅專項維修資金和公共收益收支情況,主動接受業主監督。通過下載房管部門“上海物業”App,業主可查閱近半年小區公共收益具體賬目。但不少業主查詢自家小區公共收益時顯示“未查詢到”。

  市房屋管理局書面回復稱,“上海物業”APP現由市物業管理事務中心負責日常運營、維護、管理,業主版注冊用戶現有10.1萬人。針對小區公共收益顯示“沒有”或“無法查詢”等問題,市房管局表示,對未成立業主大會的小區,由于前期物業階段小區收益未納入信息管理,只能查詢到“小區基本信息”“小區維修資金”和“我的維修資金”等信息;對已成立業主大會的小區,可查詢到“小區基本信息”“小區維修資金”和“小區公共收益”等全部信息。不過有的小區雖已成立業主大會,但由于物業服務企業成本居高不下,物業費沒有同步提高,經小區業主大會同意,小區公共收益被全部用于彌補物業服務費的不足。上述公共收益沒有納入小區業主大會賬戶管理,也無法在“上海物業”App上查詢到。

  市房管局明確表示,今年將對“上海物業”App系統升級。結合即將實施的《住宅物業管理規定》中“小區公共收益每季度公布一次”,各區房管部門現正積極指導各住宅小區、物業企業,通過小區公共資金管理“陽光工程”,規范小區公共收益等業主共有資金管理。

  上海先行法治調解中心主任張劼表示,無論哪個小區,對于公共收益都要有長遠打算,即先行保障小區住宅專項維修資金的充裕,以利于小區可持續發展。事實上,相當一部分住戶對“小區公共收益是否應分紅”也保持理性態度。在參與調查的874名投票者中,有463位、占53.04%的投票者表示,如果小區公共收益有結余,愿意用于補充住宅專項維修基金,不一定要拿來分紅。

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